上周，怡和集团旗下的豪华酒店连锁集团文华东方(Mandarin Oriental)宣布，拥有 45 年历史的怡东酒店将于明年三月结束营业，集团预计花费 6 年时间在原址上新建一座写字楼。

　　这是香港酒店和地产业的标志性事件。怡东是一家四星级酒店，位于繁华的铜锣湾地区，大部分房间都可以看到海景。怡东共有 869 个房间，据不动产服务机构高力国际(Colliers)高级主管 Hannah Jeong 估计，它的停业将使所在区域损失 7.8% 的房间，湾仔和铜锣湾的酒店价格会迅速上涨 6%。这一预测与世邦魏理仕(CBRE)的结论相反，后者认为湾仔的酒店供应依然充足。

　　可以确定的是，对一些本地人和老顾客来说，这家酒店的象征意义将就此定格。

　　怡东酒店所在的告士打道 281 号属于英国殖民地政府 1841 年首次公开拍卖的地皮，拍下这块地的是英国人在广州成立的怡和洋行(Jardine Matheson)。早期，这里先后被用作仓库和工厂;1973 年，文华东方集团将其改建为豪华酒店，这里随后成为香港社会名流经常出没的场所，其中包括 TVB 前主席邵逸夫。

　　早在 2015 年，怡东的命运就开始面临高度不确定性。当年 4 月，港府披露已经批准将这座酒店改造为一栋 26 层的商用大楼，新楼的楼层面积达到 68 万 4005 平方英尺(约合 6 万 3500 平方米)。2017 年，文华东方正式将告士打道 281 号挂牌出售，估价在 240 亿至 342 亿港币之间。多个地产商一度表达了兴趣，但不久之后，交易告吹，文华东方的股价随之大跌。

　　资本市场的反馈说明了这宗交易的本质：它是在香港前途莫测的酒店业和需求紧俏的写字楼之间作出的理性权衡。

　　就在怡东改造计划获批前的 2014 年，文华东方的年报显示怡东的全年出租率为 85%，利润较前一年下降了 4%。当年，内地旅客赴港旅行的意愿降低，造成香港酒店最主要的一部分客源流失。内地旅客订单约占怡东酒店总订单的 15%。

　　到 2017 年，香港旅游业才出现反弹。当年“十一黄金周”，香港酒店的入住率超过了 90%;今年前 8 个月，内地游客的数量较去年同期更增长了 13.8%。但这一增长的前景仍存在不确定性，尤其是需要应对内地与香港关系的潜在风险。

　　相比之下，写字楼看起来是更有利可图的生意。和旺盛的需求相比，香港的写字楼还是太少了，从现在到 2020 年只会新增一家甲级写字楼，意味着香港的写字楼供应创下 30 年内的新低。《南华早报》引用仲量联行(JLL)的报告称，港府当前忙于解决住宅供应问题，无法腾出手来增加商用地产的供应。

　　由于地皮紧张，香港的写字楼租金居高不下。根据今年初的一项调查，香港中环的写字楼租金位居全球之首，每平方米年租金超过 20000 港币，比纽约曼哈顿中城高出 75%。

　　高力国际预计，怡东酒店改造成混合用途的商业大楼后，价值将从目前的 273 亿港币上升至 410 万港币，带来 137 亿港币的账面收益。6.5 亿美元(约合 50 亿港币)的改造预算似乎是值得的。